Підприємство орендувало у серпні 2018р. приміщення під офіс (2 поверх 1000 м.кв.) та виробництво (1 поверх 800 м.кв. ) на термін до 31.08.2020р. У серпні-грудні 2018р. підрядники виконали ремонт всіх приміщень орендованої будівлі на загальну вартість 3 000 000,00грн, що були сплачені підряднику орендатором.
Ремонт включав
– демонтаж вентиляційних коробів, старого паркету, лінолеуму, обоїв
– ремонт тріщин підлоги, грунтування, фарбування підлоги та стін
– електромонтажні роботи по монтажу кабеля, коробок розподільчих, розеток, монтаж та підключення світильників
– санітарно-технічні роботи по ремонту існуючих мереж водопроводу, каналізації та опалення
– демонтаж, грунтування, фарбування стель
– вирізання дверних пройомів, улаштування відкосів
– ремонт інженерних мереж (демонтаж та монтаж трубопроводів та металевих труб)
– демонтаж металевих воріт та бетонного пандуса.
Згідно договору орендар має право здійснювати лише поточний ремонт.
Враховуючи великий обсяг робіт чи можна віднести такий ремонт до поточного та включити у витрати поточного 2018 року? Які ризики віднесення вартості ремонту до поточного? Чи можна частину ремонтних робіт в одному приміщенні кваліфікувати як поточний, а частину як капітальний? Як у випадку визнання ремонту "капітальним" відносити на витрати: пропорційно терміну оренди чи згідно мінімальних сроків експлуатації "Інших НМА"? Якщо відносити на витрати згідно мінімальних сроків експлуатації "Інших НМА" що робити з залишковою вартістю після закінчення терміну оренди? Чи треба нараховувати ПДВ при повернені будівлі та в якій сумі?

Доброго дня!
Одразу ж зазначимо: універсальний, призначений для застосування у різних сферах нормативний орієнтир для розмежування робіт на поточний та капітальний ремонт – відсутній.
Свого часу Мінрегіонбуд в листі від 15.07.2009 р. № 9/9-1056 роз’яснював:
- капітальний ремонт будівлі – це комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає:
- заміну, відновлювання та модернізацію конструкцій і обладнання будівель у зв'язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням;
- поліпшення експлуатаційних показників;
- покращення планування будівлі і благоустрою території без зміни будівельних габаритів об'єкта;
- поточний ремонт – це комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає:
- систематичне та своєчасне підтримання експлуатаційних якостей;
- попередження передчасного зносу конструкцій і інженерного обладнання.
Окрім того, можна орієнтуватися на розмежування поточного та капітального ремонтів будівлі, що наведене в Примірному переліку послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд, затвердженому наказом Держкомітету з питань ЖКГ від 10.08.2004 р. № 150.
Безумовно, з огляду на наведені орієнтири ви маєте право кваліфікувати частину проведених робіт як поточний ремонт, а частину – як капітальний.
Водночас завважимо: у разі, якщо частина робіт буде кваліфікована як капітальний ремонт, для бухоблікових цілей важливо встановити, чи не можна відповідні роботи вважати поліпшеннями.
Межа між поліпшенням та ремонтом досить умовна, і конкретного законодавчого розподілу цим поняттям немає. Ремонтом, за своєю суттю, є підтримання об’єктів у робочому стані. Натомість поліпшенням логічно вважати саме "покращення" об’єкта, його якості, функціоналу. Поліпшення об’єкта має на меті зростанням майбутніх економічних вигід від його використання.
У бухгалтерському обліку сума ремонту (як поточного, так і капітального) орендованих основних засобів ураховується у витратах підприємства (П(С)БО 16 "Витрати"). А от вартість поліпшень, які призводять до зростання майбутніх економічних вигід (переобладнання, модернізація, реконструкція тощо), підлягають амортизації в складі інших необоротних активів (п. 6 П(С)БО 14 "Оренда"). Обліковують поліпшення орендованих об’єктів на субрахунку 117 "Інші необоротні активи".
Наголосимо: згідно з п. 29 Методичних рекомендацій про бухгалтерський облік основних засобів, затверджених наказом Мінфіну від 30.09.2003 р. № 561, рішення про характер і ознаки здійснюваних підприємством робіт, тобто, чи спрямовані вони на підвищення техніко-економічних можливостей (модернізація, модифікація, добудова, реконструкція) об'єкта, що приведе у майбутньому до збільшення економічних вигод, чи здійснюються вони для підтримання об'єкта в придатному для використання стані та одержання первісно визначеної суми майбутніх економічних вигод від його використання, приймається керівником підприємства з урахуванням результатів аналізу існуючої ситуації та суттєвості таких витрат.
У разі, якщо керівником буде прийнято рішення вважати проведені роботи ремонтом (повністю поточним, або частково капітальним), для цілей бухобліку має значення класифікація таких витрат.
Так, якщо говорити про ремонт приміщення, орендованого під офіс, то витрати на його проведення є адміністративними (рахунок 92), і їх потрібно включати до витрат того звітного періоду, у якому вони були здійснені (визнавати понесені витрати витратами майбутніх періодів і розподіляти пропорційно строку оренди немає потреби).
Якщо говорити про ремонт виробничого приміщення, то відповідні витрати, вважаємо, слід вважати загальновиробничими (рахунок 91), а точніше – постійними загальновиробничими. Останні через розподіл загальновиробничих витрат частково або повністю потраплять до виробничої собівартості готової продукції (Дт 23 Кт 91). Відповідно, у складі собівартості визнаватимуться у витратах лише в періоді реалізації продукції (одночасно з доходом від продажу). У нерозподіленій частині постійні загальновиробничі витрати включаються до складу собівартості реалізованої продукції (робіт, послуг) у періоді їх виникнення (Дт 90 Кт 91).
У разі ж, якщо керівник вирішить кваліфікувати окремі із проведених робіт як поліпшення (у тому числі, однак не виключно, з огляду на їх вартість) – відповідно до п. 8 П(С)БО 14 такі витрати слід відображати як капітальні інвестиції у створення (будівництво) інших необоротних матеріальних активів, тобто відображати за дебетом субрахунка 153 "Придбання (виготовлення) інших необоротних матеріальних активів". Надалі, як уже зазначалося, вартість поліпшень потрапить на субрахунок 117 й амортизуватиметься.
Окремо зупинимось на строках амортизації.
Нагадуємо, що у бухобліку нарахування амортизації здійснюється щомісяця, протягом строку корисного використання (експлуатації) об’єкта, який установлюється підприємством/установою (у розпорядчому акті) при визнанні цього об’єкта активом (у разі зарахування на баланс) (п. 23 П(С)БО 7). Тобто для бухоблікових цілей ви маєте право встановити строк амортизації, що дорівнюватиме строку оренди приміщень (адже саме цей строк можна вважати строком корисного використання створеного НМА).
Водночас у разі, якщо ваше підприємство є платником податку на прибуток та застосовує різниці для коригування бухгалтерського фінансового результату до оподаткування, звертаємо увагу, що згідно з п.п. 138.1 та 138.2 ПКУ фінрезультат до оподаткування збільшується на суму нарахованої амортизації основних засобів або нематеріальних активів відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку або міжнародних стандартів фінансової звітності, та одночасно зменшується на суму розрахованої амортизації основних засобів або нематеріальних активів відповідно до п. 138.3 ПКУ.
Тобто у разі, якщо ваше підприємство є платником податку на прибуток, що застосовує різниці, то незалежно від строків амортизації НМА-поліпшення у бухобліку, протягом перебування приміщень в оренді у будь-якому разі доведеться застосовувати мінімально допустимі строки амортизації – 12 років, що передбачені для групи 9 "Інші основні засоби".
Тепер щодо ПДВ-наслідків при поверненні об’єкта оренди.
Знову ж таки, важливе значення має, як будуть кваліфіковані проведені роботи – як ремонт, чи як поліпшення.
У разі, якщо йтиметься про ремонт – вважаємо, ПДВ-зобов’язань нараховувати не потрібно. Адже, як ми вже з’ясували вище, у бухгалтерському обліку затрати на ремонт поповнюють витрати підприємства, тож активу витрати на ремонт не створюють (ані в бухгалтерському обліку, ані в податковому). А відтак, оскільки при ремонті об’єкт (актив) не створювався, – передавати нічого, і операції з постачання як такої немає.
Щоправда, до цього питання можна підійти і з іншого боку. Теоретично, контролери можуть "підв’язати" норму про постачання послуг завдяки правилу: усе, що не є постачанням товарів, потрапляє під постачання послуг, і, відповідно, наполягати на наявності бази оподаткування у розмірі, не нижчому за вартість товарів, робіт, послуг придбаних для проведення ремонту. У зв’язку з цим, зважаючи, що до закінчення строку оренду ще вдосталь часу, радимо заручитися з цього питання індивідуальною податковою консультацією (у порядку, визначеному ст. 52 ПКУ).
У разі, якщо частина робіт буде кваліфікована як поліпшення, відповідь однозначна: об’єкт оподаткування ПДВ виникатиме. Єдине спірне питання в даному випадку – база оподаткування.
Так, є ряд листів-індивідуальних консультацій, в яких податківці стверджують, що базу оподаткування при передачі об'єкта оренди разом з поліпшеннями визначають виходячи з ціни товарів/послуг, використаних для такого поліпшення (див. листи ГУ ДФС в Запорізькій області від 01.09.2015 р. № 3407/10/08-01-15-02-11, ГУ ДФС у Вінницькій області від 07.04.2016 р. № 651/10/02-32-12-03, ІПК ГУ ДФС в Одеській області від 08.11.2017 р. № 2559/ІПК/15-32-12-01-14). В даному випадку податківці розглядають поліпшення як результати робіт.
Однак, трапляється, звучать і інші висновки. Наприклад, в листі від 05.11.2015 р. № 23622/6/99-99-19-03-02-15 фахівці ДФСУ визнали, що базою оподаткування ПДВ при передачі поліпшень повинна бути недоамортизована частина вартості поліпшень. До слова, аналогічну думку свого часу було висловлено Київським апеляційним адміністративним судом в ухвалі від 13.03.2017 у справі № 826/9186/16. Зі свого боку ми вважаємо, що базою оподаткування повинна бути саме залишкова вартість поліпшень. Однак орієнтуючись на такий підхід, вам потрібно бути готовими відстоювати свою позицію в суді (особливо ураховуючи, що на момент повернення об’єкта оренди він буде повністю замортизований).
Наостанок ще раз підкреслимо: питання щодо того, чим визнавати проведені роботи – поточним ремонтом, капітальним ремонтом чи поліпшенням – віднесено до компетенції керівника. У разі, якщо останній визнає за доцільне визнати усі проведені роботи поточним ремонтом (незважаючи на те, що окремі з наведених робіт об’єктивно швидше є капітальним ремонтом), вважаємо, претензій з боку податківців бути не повинно. У всякому разі, останні можуть поставити під сумнів понесені витрати лише якщо матимуть переконливі аргументи на користь того, що проведені роботи збільшують майбутні економвигоди від використання орендованих об’єктів, і є поліпшеннями (вартість проведених робіт у цьому питанні не є визначальною). Утім, навіть у цьому разі ви зможете оскаржити позицію контролерів у суді, і податківцям доведеться обґрунтовувати, на чому ґрунтуються такі їх міркування.